К ВОПРОСУ О ГРАЖДАНСКО - ПРАВОВОЙ СУЩНОСТИ ИПОТЕКИ

ON THE ISSUE OF THE CIVIL NATURE OF MORTGAGES

Marija Korenkova

undergraduate, Department of civil and business law, Kazan innovative University named after V.G. Timiryasov (IEUP),

Russia, Kazan

АННОТАЦИЯ

В статье рассмотрены понятие и сущность ипотеки. Проанализированы правовые основы, которые регулируют ипотеку. Рассмотрены отличительные особенности ипотеки, её предмет и объект, а также некоторые проблемы правового регулирования.

ABSTRACT

The article deals with the concept and essence of mortgage. Analyzed the legal framework that govern the mortgage. Distinctive features of mortgage, its subject and object, as well as some problems of legal regulation are considered.

Ключевые слова: ипотека, кредит, залогодатель, залогодержатель.

Keywords: mortgage credit, the mortgagor, the mortgagee.

В странах с развитой рыночной экономикой ипотека является одним из наиболее важных факторов стабилизации гражданского оборота.

Гражданским кодексом РФ [1, ст.334] признается ипотека как залог предприятий, зданий и сооружений, земельных участков, квартир и другого недвижимого имущества.

Ипотекой может признаваться залог здания и строения, предприятия, сооружения или иного объекта, который непосредственно связан с землей и вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.

Лучшей гарантией обеспечения кредита и исключительным свойством ипотеки является право кредитора по своему усмотрению распоряжаться недвижимостью заемщика в случае неисполнения им обязательств по возврату ссуд.

Ипотека является комплексным обеспечительным средством, так как она защищает основное, обеспечиваемое в целом обязательство, и выступает разновидностью залога, являющейся дополнительным обязательством. Акцессорный характер заключается в том, что залогом обеспечивается действительное требование, вытекающее из договора займа, договора купли-продажи, кредитного договора и иных договоров. Денежный характер обеспечиваемого требования является общим признаком для всех данных договоров. Таким образом, ипотекой не могут обеспечиваться обязательства по выполнению работ, оказанию услуг.

Может быть обеспечено ипотекой исполнение внедоговорных обязательств, а именно в исполнении обязательства вследствие причинения вреда.

Требования, которые обеспечивает ипотека, подразделяются на основную сумму долга и дополнительные суммы, которые причитаются залогодержателю, а также выплату, как всей суммы основного долга, так и ее части.

Залогодатель является субъектом ипотечного правоотношения, а именно лицо, которое предоставляет недвижимое имущество в залог, и лицо, которое приняло в залог имущество (залогодержатель).

Только сам кредитор может являться залогодержателем, а залогодателем может являться сам должник и лицо, которое не участвует в обязательстве, обеспеченный ипотекой (третьим лицом).

Ипотека относится к разновидности залога, когда заложенное имущество во владении и пользовании залогодателя остается. Под владением понимается фактическое обладание и хозяйственное господство над вещью, а под пользованием – извлечение из вещи полезных свойств. Как собственник залогодатель может осуществлять вышеперечисленные полномочия, но лишен третьего правомочия собственника, а именно права распоряжаться заложенной вещью [3, c.67].

Отличительным признаком ипотеки является предмет, который служит ей только недвижимостью, поэтому с данным обстоятельством связана необходимость введения особого правового режима, установленного для залога.

К имуществу, которое может быть предметом ипотеки, согласно ФЗ «Об ипотеке» [2], могут быть отнесены:

- жилые дома и квартиры, части жилых домов и квартир, которые состоят из одной или несколько изолированных комнат;

- земельные участки. Исключение составляют земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, а также  части земельного участка, площадь которой составляет меньше минимального размера, который устанавливается нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования;

- предприятия, здания и сооружения и иное недвижимое имущество,

 которое используется в предпринимательской деятельности;

- морские и воздушные суда, космические объекты и суда внутреннего плавания;

- садовые дома, дачи и гаражи, а также другие строения потребительского назначения.

В качестве недвижимости не рассматриваются и не могут быть предметом ипотеки дома, которые предназначены на снос.

Согласно ст.132 ГК РФ особым объектом ипотеки как имущественного комплекса является предприятие, которая представлена не совокупностью или отдельными вещами, и включает права, связанные с его деятельностью, требованиями и долгами, а также некоторые исключительные права. Предприятие в целом выступает в качестве объекта недвижимости. Предметом ипотеки выступают как жилые помещения (квартиры, жилые дома и части жилых домов и квартир) так и помещения, которые предназначены для временного нахождения (садовые дама и дачи).

Согласно закону, относят недвижимость и объекты, которые являются по своей природе движимыми, а также подлежат государственной регистрации морские и воздушные суда, космические объекты (космические корабли, искусственные спутники), данные объекты подлежат ипотеке.

Согласно ст. 135 ГК РФ вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями. Таким образом, при залоге жилого дома, который расположен на определенном земельном участке, считаются заложенными вспомогательные помещения, которые расположены на данном земельном участке (сарай, гараж и т.д).

Недвижимые вещи подразделяются на делимые и неделимые. Неделимыми являются вещи, которые не могут служить в результате деления по первоначальному назначению, а делимые - вещи, поддающиеся делению в натуре на отдельные части без ущерба для их значения. Например, по общему правилу жилое помещение является неделимым, но при определенных условиях могут быть разделены (если его части могут быть

 изолированы и обеспечены отдельные входы) [4, c. 90].

Собственник сохраняет следующие правомочия, в отношении имущества, переданного в хозяйственное ведение, согласно ст. 295 ГК РФ: решать вопросы создания, реорганизации и ликвидации предприятия, а также определяет цели и предмет деятельности предприятия и назначение его руководителя, осуществление контроля за использованием по назначению и сохранностью имущества, которое принадлежит предприятию.

Договор является основанием происхождеия ипотеки, которая на основании закона возникает при наступлении обстоятельств, если в законе предусмотрено какое имущество и для обеспечения какого обязательства, находящегося в залоге. Пункт 1 ст. 587 ГК РФ гласит, что при передаче ренты под выплату земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты приобретает право залога на данное имущество. С предварительного согласия плательщика ренты получатель обладает правом сдачи в залог недвижимое имущество, которое передается в обеспечение пожизненного содержания.

Правовые нормы залогового права усовершенствованы в результате реформы залогового права Российской Федерации. Однако, некоторые проблемы остались. Одной из таких проблем явилось то, что после обновления ГК РФ в 204 г. Закон об ипотеке не был приведен в соответствие (к примеру, порядок государственной регистрации ипотеки).

На данном этапе необходимо приведение законодательства в соответствие в связи с все более возрастающим «спросом» на ипотеку.

Также, существуют значительные пробелы в судебной практике. Так, большинство правовых коллизий возникает в результате решения вопроса об обращении взыскания к единственному жилью, которое является предметом ипотеки.

В соответствии со ст. 446 ГПК РФ невозможно обращение взыскания на жилье, являющееся для должника единственным пригодным для проживания. Исключение составляет жилье, являющееся предметом ипотеки. В данном случае логичным будет признание договора об ипотеке ничтожным, так как сторонам заведомо было известно о том, что предмет залога обладает правовым иммунитетом, и заключение такого договора может привести к нарушению конституционного права должника на жилище.

Учитывая все более увеличивающийся интерес граждан к кредиту под залог недвижимости, полагаем, что проблемы законодательства, регулирующего указанный институт, будут решаться законодателем. Ведь ипотека является финансовым механизмом для создания и привлечения дополнительных финансовых средств, а также для стабилизации и развитие материального производства. Ипотека является дополнительным инструментом обеспечения оборота и перераспределения имущества в случаях, когда применение других механизмов оборота (например, приватизация и купля – продажа) экономически нецелесообразно или юридически невозможно.

Список литературы:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая/Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (в ред. от 31 июля 2020 г. № 177-ФЗ) // Собрание законодательства Российской Федерации от 5 декабря 1994 г. - № 32 - Ст. 3302; 2016 - № 27 (Часть I). - Ст. 4169
2. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 № 102-ФЗ (ред. от 13 июля 2020)// Собрание законодательства Российской Федерации, 1998.- № 29.- ст. 3400; 2019.- № 18.- ст. 2200; № 23.- ст. 2921
3. Комиссарова Е.Г., Пермяков А.В. Законодательство об ипотеке: новое и старое в реформе залогового права // Бюллетень нотариальной практики, 2015.- № 4.- С. 8-13.
4. Коршунов Н.А. Правовая природа ипотеки // Эволюция российского государства и права: Сборник научных статей. Смоленск: Маджента, 2012.- С.- 55-59.
5. Русецкий А. Е. Ипотека / А.Е. Русецкий. - М.: Юстицинформ, 2016. - 108 c.