ОПРЕДЕЛЕНИЕ ТИПОВ КРИТЕРИЕВ И ИХ ВЕСОВЫХ КОЭФФИЦИЕНТОВ МОДИФИЦИРОВАННОЙ СКОРИНГОВОЙ МОДЕЛИ ДЛЯ ЭКСПРЕСС-ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ УСЛУГ В СФЕРЕ НЕДВИЖИМОСТИ

АННОТАЦИЯ

Предлагается модифицированная скоринговая модель для экспресс-оценки стоимости услуг в сфере недвижимости. Статья описывает типы критериев, обосновывает выбор весовых коэффициентов и демонстрирует преимущества модели перед традиционными методами экспресс-оценки за счет учета индивидуальных особенностей заказов.

Ключевые слова: экспресс-оценка, скоринговая модель, определение стоимости услуг в сфере недвижимости, типы критериев, весовые коэффициенты.

Экспресс оценка — это метод оценки стоимости товаров и услуг с использованием быстрого и простого расчета. Он основан на определении стоимости товаров и услуг по стандартным параметрам, таким как вес, размер, материал, часы работы и другие критерии. Экспресс оценка часто используется при продаже использованных вещей, чтобы быстро и точно определить их стоимость, без необходимости проводить более детальное и трудоемкое оценивание [1].

Для экспресс-оценки стоимости услуг в сфере оценки недвижимости можно применить различные модели, которые можно условно разделить на две группы:

1. Традиционные модели экспресс-оценки, основанные на стандартных прайс-листах, онлайн-калькуляторах и простых методах расчета.
2. Многокритериальные модели экспресс-оценки, использующие скоринговые модели и другие методы многокритериального анализа.

Традиционные модели экспресс-оценки просты в использовании, но не учитывают индивидуальные особенности объекта оценки и требования клиента, то есть, по сути, они не позволяют учесть все критерии, влияющие на стоимость услуги по оценке недвижимости.

Многокритериальные модели экспресс-оценки, такие как скоринговые модели, напротив, позволяют учесть множество критериев, присваивая им весовые коэффициенты, что позволяет получить более точную оценку стоимости услуг. К критериям, влияющим на цену, можно отнести тип объекта оценки, площадь, местоположение, требования клиента и другие. Благодаря ним повышается точность расчетов за счет весовых коэффициентов.

Также, стоит отметить, что скоринговая модель проста в реализации и может быть легко интегрирована в автоматизированную систему, позволяя внести изменения в весовые коэффициенты и критерии при необходимости.

В контексте оценки недвижимости она используется для определения стоимости услуг с учетом различных критериев. В скоринговую модель были включены новые критерии, не учитываемые традиционными моделями. Критерии, влияющие на стоимость услуг по оценке недвижимости:

1. Тип объекта недвижимости (сюда относятся, как отдельные объекты, такие как земельные участки, участки недр и всё, что прочно связано с землей (например, здания и сооружения), так и сложные объекты предприятия в целом, как имущественный комплекс, включая земельные участки, здания и сооружения, сырье и продукцию).
2. Площадь объекта (в квадратных метрах).
3. Местоположение объекта (удаленность от офиса в километрах).
4. Сложность задания (обычная оценка, оценка для ипотеки, оценка для суда, оценка ущерба (здесь возможны подкатегории, такие как: после пожара, после потопа, стихийное воздействие и др.)).
5. Срочность заказа (обычный заказ или срочный).
6. Тип заказчика (частное лицо, юридическое лицо, риелторская компания).
7. Наличие дополнительных услуг (фотосъемка, видеосъемка, выезд специалиста на объект).
8. Сезонность (повышенный спрос на услуги в определенные периоды года).

Определение весовых коэффициентов:

Таблица 1.

Весовые коэффициенты

Весовые коэффициенты были распределены таким образом, чтобы их сумма равнялась единице. Это было сделано для того, чтобы обеспечить правильное соотношение вклада каждого критерия в окончательный результат расчета. Это обеспечивает:

• Пропорциональность: сумма весовых коэффициентов, равная 1, гарантирует, что вклад каждого критерия будет соответствовать его значимости.
• Понятную интерпретацию: когда сумма весовых коэффициентов равна 1, результат расчета может быть легко интерпретирован как процентное отношение вклада каждого критерия.
• Совместимость с другими моделями: в многих статистических и математических моделях предполагается, что сумма весовых коэффициентов равна 1.

Объяснение выбора коэффициентов:

Степень ущерба (0.2) – определяет объем работы и сложность оценки ущерба. Сложность задания (0.25) – включает в себя различные цели оценки, в том числе и оценку ущерба. Тип объекта недвижимости (0.15) – определяет методы оценки и требуемые специальные знания. Площадь объекта (0.1) – влияет на время, необходимое для оценки, и количество работы. Местоположение объекта (0.05) – может влиять на доступность информации и стоимость транспортных расходов. Срочность заказа (0.1) – срочные заказы требуют дополнительных затрат времени и ресурсов. Тип заказчика (0.05) – этот тип критериев в меньшей степени влияет на стоимость услуги, но может учитывать специфические требования. Наличие дополнительных услуг (0.05) – увеличивают стоимость заказа, но их влияние не так велико, как других критериев. Сезонность (0.05) – может влиять на спрос на услуги, но не так значительно, как другие критерии.

В зависимости от того, какой набор критериев выберет пользователь, будут применены соответствующие весовые коэффициенты, которые в свою очередь будут умножены на заведомо установленные шкалы для каждого из этих критериев. Полученные после перемножения баллы суммируются по всем типам критериев и переводятся в стоимость (определенное количество баллов равняется определенной стоимости в рублях).

Таким образом, определены ключевые типы критериев, влияющих на стоимость услуг по оценке недвижимости, и разработана система весовых коэффициентов для их количественной оценки в рамках модифицированной скоринговой модели. Предложенный подход позволяет осуществлять экспресс-оценку стоимости с учетом индивидуальных особенностей каждого заказа, обеспечивая более точный и объективный результат по сравнению с традиционными методами. Полученные результаты могут быть использованы для оптимизации ценообразования в сфере оценочных услуг и повышения прозрачности взаимодействия между оценщиками и клиентами.

Список литературы:

1. Что значит экспресс оценка [Электронный ресурс]. – Режим доступа. – URL: https://ottohome.ru/faq/znacheniya/cto-znacit-ekspress-ocenka (Дата обращения 05.12.2024)