ОПТИМИЗАЦИЯ ПРОЕКТА СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛОГО КОМПЛЕКСА «САМОЦВЕТЫ», РАСПОЛОЖЕННОГО В ИСТОРИЧЕСКОМ ЦЕНТРЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА

ВВЕДЕНИЕ

В наше время актуальной проблемой для расширяющихся мегаполисов, в частности Санкт-Петербурга, является вопрос рациональной и экономически привлекательной реконструкции и застройки заброшенных промышленных зон, находящихся в историческом центре. В течении многих лет Северная Столица застраивалась неравномерно, промышленные кварталы оказались построены в окружении жилых районов, памятников культуры и архитектуры, но на сегодняшний день большинство предприятий уже не функционируют, находятся в аварийном состоянии, и зачастую не подлежат восстановлению [1, 2].

Отличным примером решения, сложившейся проблемы, служит планомерная реконструкция территорий завода военной промышленности им. М.И. Калинина, основанного в 1869 году. На территориях предприятия планируется возвести современный жилой комплекс «Самоцветы», который не только даст новый импульс развития, но и украсит панораму Василеостровского района (рис. 1).

Рисунок 1. Жилой комплекс со встроенными помещениями, подземной и встроенно-пристроенной автостоянками, расположенный в историческом центре Санкт-Петербурга, на пересечении набережной реки Смоленки и Уральской улицы

Жилой комплекс «Самоцветы» – это четыре 10-этажных корпуса, возводимые по современной кирпично-монолитной технологии, облагораживают окружающий пейзаж, не нарушая при этом общего принципа застройки, заложенного еще Петром I. Раскрашенные в разные цвета фасады, оживят его, а нестандартная форма корпусов позволит разместить в них 2015 квартир различных площадей и планировок. Будущим жильцам предложат небольшие студии, одно-, двух-, трехкомнатные и просторные четырехкомнатные квартиры. Также проект включает в себя подземные паркинги на 1654 машино-места.

Жилой комплекс состоит из 4 корпусов:

• Корпус 1 – 10 этажей, 13 секций, 113 квартир;
• Корпус 2 – 10 этажей, 13 секций, 310 квартир;
• Корпус 3 – 10 этажей, 11 секций, 153 квартиры;
• Корпус 4 – 10 этажей, 4 секции, 141 квартира;

В данной статье предложен вариант оптимизации проекта строительства жилого комплекса «Самоцветы». Исследование включает разбивку комплекса на специализированные виды работ, составление матриц объёмов работ, расчёт продолжительности строительства, расчёт методов организации работ при разной очерёдности, расчёты сметной стоимости объектов. Проведён качественный анализ рисков проекта.

ОСНОВНАЯ ЧАСТЬ

Исследование проводилось в следующей последовательности.

1. Выполнена разбивка комплекса на специализированные виды работ:
1. Подготовительные работы;
2. Нулевой цикл;
3. Монтаж каркаса;
4. Инженерные сети;
5. Отделочные работы;
6. Благоустройство.

В таблицу 1 внесены расчетные данные о предполагаемой стоимости строительства.

Таблица 1.

Комплексный поток – Жилой комплекс «Самоцветы»

2. Составлена матрица объемов работ (таблица 2) [7].

Таблица 2.

Матрица объемов работ

3. Выполнен расчёт продолжительности капитального строительства на основании стоимости в соответствии с [3] (рис. 2).

Рисунок 2. Продолжительность строительства жилых зданий из монолитного железобетона

, ,

k =203,42 – поправочный коэффициент от 13.02.2017 № КЦ/2017-02ти «Об индексах изменения сметной стоимости строительства по Федеральным округам и регионам Российской Федерации на ФЕВРАЛЬ 2017 г.» НДС=1,18

Полученные данные расчета представлены в таблице 3.

Таблица 3.

Продолжительности строительства

4. Определение оптимального метода организации работ по критерию минимизации продолжительности [14].

На основании данных таблицы 3 получена матрица продолжительности (таблица 4).

Таблица 4.

Матрица продолжительности

При капитальном строительстве четырех крупных объектов общая продолжительность строительства определяется ПОС [3, 5, 11-13] с учётом норм для этих объектов, эффективной организационно-технологической последовательностью возведения и максимально возможного совмещения строительства.

Проведены расчёты методов организации работ методом непрерывного использования ресурсов (НИР) (таблица 5), непрерывного освоения фронтов работ (НОФР) (таблица 6) и методом критического пути (МКП) (таблица 7).

Таблица 5.

Матрица продолжительности, рассчитанная по методу непрерывного использования ресурсов

Таблица 6.

Матрица продолжительности, рассчитанная по методу непрерывного освоения фронтов работ

Таблица 7.

Матрица продолжительности, рассчитанная по методу критического пути

Результаты расчётов показали, что минимальная продолжительность получена при расчете методом критического пути (далее МКП). Общая продолжительность капитального строительства проекта составила 998 дней [14].

5. Выполнен расчёт сметной стоимости строительства четырех корпусов жилого комплекса «Самоцветы». Он показал, что общая стоимость строительства составила 6,1 млрд. рублей.

В результате расчета выявлено, что сметные нормы и расценки несовершенны в случае капитального строительства в сложных геологических условиях и условиях плотной городской застройки и искажают реальную оценку стоимости строительства объекта. Подобные объекты необходимо рассчитывать с применением специально-разработанных ин­дивидуальных сметных нормативов, учитывающие все особенности строительства.

6. В программном комплексе Microsoft Project было выполнено статистическое моделирование отклонения продолжительности проекта от планового значения. Первым шагом было проведение регрессионного анализа - метода статистической обработки данных, позволяющий измерить связь между одной или несколькими причинами (факторными признаками) и следствием (результативным признаком). Работа генератора проводилась при условии, что базовые затраты меньше нуля, процент несвоевременности – 15 % от базовой длительности.

Непредвиденные отклонения дали разброс по статистической продолжительности от 428,45 до 927,11 с учетом периода доходности (рис. 4). На основе базового плана методом определения вероятностных значений продолжительностей с учетом ускорения или задержек в проекте в зависимости от непредвиденных факторов были получены 30 вариантов продолжительностей выполнения работ, определен денежный ущерб для каждого из этих вариантов.

Рисунок 4. Распределение статической продолжительности денежного ущерба по интервалам

На основе базового плана методом определения вероятностных значений продолжительностей с учетом ускорения или задержек в проекте в зависимости от непредвиденных факторов были получены 30 вариантов продолжительностей выполнения работ, определен денежный ущерб для каждого из этих вариантов. Денежные ущербы были разбиты на 7 интервалов с шагом в 20 000 000, значения статической продолжительности – на 6 интервалов с шагом 100 дней (рис. 5).

Рисунок 5. Распределение значений денежного ущерба по интервалам

Выполнено статистическое моделирование, заключающееся в построении и оценки адекватности вероятностной модели процесса капитального строительства. За x_i приняты статистические продолжительности строительства (дн.). Определено число измерений k_i, в которых наблюдаются значения x_i, и относительные частоты n_i.

Получены следующие величины:

- математическое ожидание случайной величины M(x)=626,66 дн.

- Дисперсия случайной величины D(x)=14455,56 дн.

- Среднеквадратичное отклонение σ=∓120,23, показывающее рассеивание значений случайной величины (продолжительности) относительно ее математического ожидания.

Проведен корреляционный анализ и составлено уравнение регрессии. Целью корреляционного анализа является выявление оценки силы связи между случайными величинами – продолжительность и убытком, которые характеризует процесс строительства. За Х принимаем статистическую продолжительность (дни), за Y – убытки (рубли).

Определены следующие величины:

- Выборочные средние значения:

 дн и  дн

- Выборочные дисперсии:

;

- Среднеквадратическое отклонение:

;

В результате получено значение коэффициента корреляции r_xy=0,82. Такое значение показывает, что связь между статистической продолжительностью и убытком высокая (по шкале Чеддока значение попадает в интервал 0,7 < r_xy< 0,9).

Составлено уравнение регрессии y=243114,34 ∙x=-91130063,67.

Коэффициент a=243114,34 показывает среднее изменение результативного показателя (в рублях) с повышением или понижением величины фактора х (продолжительности) на единицу его измерения. Получается, что с увеличением на 1 единицу y повышается в среднем на 243114,34.

Коэффициент b = - 91130063,67 формально показывает прогнозируемый уровень у, но только в том случае, если х=0 находится близко с выборочными значениями.

Связь между у и х определяет знак коэффициента регрессии b. Если b > 0 – прямая связь, b < 0 – обратная связь. В данном проекте связь обратная.

На рисунке 6 изображен график распределения значений, показывающий, что точки распределены вокруг базисного значения.

Рисунок 6. График распределения значений

Проведенный корреляционный анализ и полученное значение корреляции позволяют сделать вывод, что степень тесноты связи между днями и денежными ущербами - высокая, что свидетельствует о надежности проекта капитального строительства жилого комплекса «Самоцветы» в историческом центре города в сложных геологических условиях.

7. Выполнен анализ эффективности проекта

На рисунке 8 изображен график движения денежных средств, из которого видно, что основные затраты появляются на первых этапах проекта, далее происходит снижение затрат. Такая динамика обусловлена назначением проекта: капитальное строительство в сложных условиях предполагает большие вложения денежных средств на первых этапах.

Рисунок 8. График движения денежных средств

Анализ отчета о движении денежных средств показал, что затратный период начинается в 1 квартале 2017 года и заканчивается в 4 квартале 2018 года, общие затраты равны 5 054 197 945 руб.

Для проведения анализа эффективности проекта необходимо назначить ставку дисконтирования - это процентная ставка, используемая для пересчета будущих потоков доходов в единую величину текущей стоимости. Она состоит из без рисковой ставки, принимаемой равной ставке Центрального Банка Российской Федерации (6,77 %) и части, обусловленной риском.

Среди рисков, влияющих на назначение ставки дисконтирования, можно выделить: - риск неисполнения обязательств; - финансовое состояние компании; - отраслевая принадлежность (риски, присущие строительной отрасли); -степень принадлежности деятельности компании инфляции и валютным курсам - страновой риск.

С учетом вышеизложенных факторов, в данном проекте ставка дисконтирования принята равной Е=10 %.

После проведения расчета показателей эффективности были получены следующие результаты: NPV =12 099 279 372,89; PI=2,24 >1; IRR =19,76 %; PBP=2,18 года.

Положительное значение чистого дисконтированного дохода, индекса доходности больше единицы, значение внутренней нормы доходности, превышающее ставку дисконтирования на 9,76 %, и небольшой период окупаемости позволяют сделать вывод об эффективности инвестиций в проект капитального строительства жилого комплекса «Самоцветы» расположенного в исторической части Санкт-Петербурга.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Анализ эффективности строительства жилого комплекса «Самоцветы» показал, что разработанный проект застройки эффективен и инвестиционно привлекателен.

Однако, были сделаны выводы о том, что сметные нормы и расценки несовершенны в случае проведения планомерной реконструкции промышленных территорий с дальнейшим возведением жилого комплекса, они искажают реальную оценку стоимости проекта. Подобные объекты необходимо рассчитывать с применением специально-разработанных индивидуальных сметных нормативов, учитывающие все особенности и степень сложности и уникальности данного проекта.

Список литературы:

1. Romanovich M., Vilinskaya A. Methods of determining the optimal project of reconstraction of the Petrovsky dock in Kronstadt MATEC Web of Conferences Сер. "International Scientific Conference Week of Science in SPbPU - Civil Engineering, SPbWOSCE 2015" 2016. С. 01052;
2. Брайла Н.В., Лазарев Ю.Г., Романович М.А., Симанкина Т.Л., Улыбин А.В. Современные проблемы строительной науки, техники и технологии. СПбПУ, 2017 http://elib.spbstu.ru/dl/2/s17-50.pdf/info;
3. Расчётные показатели для определения продолжительности строительства. Том1. Расчётные показатели (графики) для определения продолжительности строительства предприятия, зданий и сооружений / Ассоциация "Стройнормирование" ЦНИИОМТП Госстроя СССР. –М.: АПП ЦИТП. 1991-80с.;
4. Рекомендации по разработке календарных планов и стройгенпланов. Москва 2008г.;
5. ЕНиР. Единые нормы и расценки на строительные, монтажные и ремонтно-строительные работы;
6. СНиП IV-2-84 часть IV. Сметные нормы и правила;
7. СНиП 1.04.03-85*. "Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений". Часть II;
8. Ардзианов В.Д. Ценообразование и составление смет в строительстве. СПб.: Питер, 2006. 240 с.;
9. О проекте [Электронный ресурс] : http://www.samocvety-home.ru/ :Жилой комплекс Самоцветы, 2017. URL: http://www.samocvety-home.ru/information/about-the-project/ (дата обращения: 13.11.2017);
10. Рекомендации по разработке календарных планов и стройгенпланов.Москва 2008г.;
11. Осипенкова И.Г., Симанкина Т.Л., Нургалина Р.Р. Основы организации и управления в строительстве (учебное пособие) / СПб. гос. арх.-строит. ун-т. – СПб, 2014. – 93 с. ISBN 978-5-9227-0474-8;
12. Симанкина Т.Л. Совершенствование календарного планирования ресурсосберегающих потоков с учетом аддитивности интенсивности труда исполнителей.  Диссертация на соискание ученой степени кандидата технических наук / Санкт-Петербург, 2007;
13. T. Simankina, O. Sergeenkova  Resourse optimization of construction on a basis of the frontal and rhythmical stream.  Applied Mechanics and Materials Vols. 725-726 (2015) pp 984-989;
14. Птухина И.С. Имитация календарного планирования в программах информационного моделирования зданий и регрессионная детализация норм продолжительностей строительства / Санкт-Петербург, СПбПУ 2011 https://elibrary.ru/item.asp?id=17042756;
15. Птухина Ирина Станиславовна, Белоликов Виталий Тимофеевич, Бондарь Александр Матвеевич. Экономика и организация строительства. Учеб. Пособие, М-во образования Рос. Федерации. С.-Перерб. гос. политехн. ун-т 2003 г.