ПРОМЛЕМАТИКА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В УСЛОВИЯХ ГОСУДАРСТВЕННО-ЧАСТНОГО ПАРТНЕРСТВА

Государственно-частное партнерство как инструмент развития экономики наиболее наглядно демонстрирует свою эффективность в практике осуществления инвестиционных проектов в строительстве, уровень реализации которых не позволяет эксплуатировать здания и сооружения по целевому назначению в силу неготовности того или иного строительного объекта к эксплуатации.

Специфические особенности объектов недвижимости, находящихся на различных стадиях строительства, имеют огромное значения для оценки потенциала участия государства в поддержке частных инициатив, не получивших завершения и неспособных быть законченными в силу неспособности частных инвесторов взять на себя ответственность в обеспечении готовности возводимого объекта с целью реализации его функционала в установленные проектом сроки.

Как правило, такого рода проблемные ситуации складываются вокруг крупных объектов незавершенного строительства, в том числе в случаях, когда уровень готовности объекта высок, но и уровень инвестиций, необходимых для введения здания в эксплуатацию, остается неподъемным для частного застройщика, или группы инвесторов. Как правило, строительство таких объектов имеет высокое социальное, стратегическое или коммерческое значение в силу того, что получение землеотвода, а также вложенные средства в строительные материалы, не подлежат возврату, что ограничивает потенциал использования соответствующей земельного участка под строящимся объектом недвижимости, а также создает другие проблемы, влекущие временное возникновение упущенной выгоды не только для экономики частных застройщиков и девелоперов, но и для экономики конкретного муниципального образования, административной единицы, регионального или федерального бюджетов в силу неполноценного использования соответствующей территории в условиях наличия возможности более эффективного использования объекта в рамках принятой в конкретном муниципальном образовании экономической, социальной, налоговой, бюджетной политик, а также градостроительной политики и политики государственно-частного партнерства.

В складывающейся ситуации имеется специфика оценки целесообразности участия государства в поддержке завершения строительства того или иного объекта недвижимости в силу ограниченности бюджетов развития каждого административно-территориального образования. Точно также как в частном бизнесе интересы государства, а также эффективность участия государства в поддержке застройщиков и девелоперов должна опираться на объективные критерии, максимально учитывающие эффективность использования выделяемых финансовых и административных ресурсов, для наиболее полного достижения поставленных администрацией территории целей развития в определенный период.

При этом, искажение рыночной стоимости объектов недвижимости способно повредить достижению целей не только отдельного субъекта рынка, как это происходит при реализации интересов частных компаний, но также способно повлечь невозможность достижения целей муниципального образования, на территории которого находится объект недвижимости, и принести косвенным образом вред населению целой административной единицы в силу отклонения от реализации принятых планов развития территории. Таким образом, риски неадекватного распределения средств в ситуации государственно-частного партнерства выходят за границы интересов частных инвесторов и в значительной степени способны отражаться на динамике развития целого региона. Неадекватность существующих методов оценки объектов недвижимости на различных стадиях строительства рыночным реалиям, способным отразить специфические характеристики таких объектов, в условиях взаимодействия субъектов рынка частных благ компенсируется рисками, потерями и прибылями учредителей соответствующих структур.

Таким образом становиться понятно, что оценка целесообразности ГЧП в условиях рассмотрения вопроса о выделении ресурсов государства на завершение строительства объекта недвижимости, реализуемого изначально в качестве частной инициативы, должно опираться на особую методическую основу.

Модифицированный подход к оценке объектов незавершенного строительства в условиях принятия решения об эффективности государственно участия в завершении строительства того или иного проекта, представленный в рамках ГЧП и предлагаемый в диссертационном исследовании, основывается на введении уточняющего показателя степени адекватности методов оценки логике формирования реальной рыночной стоимости объекта, учитывающей законы спроса и предложения, позволяющего увеличить точность применения традиционных инструментов оценки, а именно, позволяющий отразить в рыночной стоимости специфические характеристики ОНС в рамках применения доходного, сравнительного и затратного подходов.

Определив рыночную стоимость ОНС, можно узнать рыночную стоимость доли участия государства в строительстве того или иного объекта недвижимости, либо спрогнозировать целесообразность и форму такого участия, рассчитав в последующем рентабельность проекта, зная действительную величину стоимости.

В основе ГЧП лежит система эффективного взаимодействия всех уровней власти и предпринимателей-застройщиков, позволяющая решать широкий спектр задач. Девелоперский бизнес, реализуя масштабные проекты с существенным операционным риском, получает от государства компенсации в виде налоговых и других преференций и оперирует с привлекательной для себя и инвесторов нормой прибыли. Муниципалитеты и регионы от реализации таких проектов получают возможность повысить качество жизни населения и свою инвестиционную и социальную привлекательность, а федеральные органы власти - инструмент эффективной реализации общегосударственных задач.

В рамках ГЧП при инвестировании интегрированного капитала в ОНС, может быть получена государственная финансовая поддержка со стороны государства (кредиты, налоги и т.п.), для иных участников инвестиционно-строительного процесса - обеспечение государственными заказам (социальное жилье, бизнес центры для малого и среднего бизнеса).

На данном этапе выделяется три формы государственного участия в строительстве объекта недвижимости:

• предоставление земельного участка для строительства без взимания арендной платы на срок осуществления строительства и с возможностью последующего его выкупа после завершения строительства и оформления права собственности на объект недвижимости. Стоимость государственных средств, вкладываемых в объект недвижимости, будет равна текущей стоимости права аренды на земельный участок, рассчитываемой исходя из срока строительства.

• предоставление государством денежных средств в кредит по льготной процентной ставке на любом этапе строительства. Расчет рыночной стоимости доли государственного участия в строительстве может быть осуществлен с помощью методов ипотечно-инвестиционного анализа.

• внесение государством денежных средств в качестве соинвестора на любой стадии строительства. Стоимость государственного участия можно рассчитать как долю от рыночной стоимости ОНС [1, с. 180].

В рамках данного исследовании рассматривается эффективность каждой формы такого взаимодействия. Создание алгоритма оценки эффективности ГЧП в строительстве объектов недвижимости на различных стадиях строительства позволит определить оптимальную долю участия государства в инвестировании средств в достройку объекта недвижимости, строительство которого приостановлено, или не может быть продолжено из-за нестандартных экономических ситуаций.

Построение алгоритма оценки эффективности государственно-частного партнерства и расчет оптимальной доли участия государства в строительном проекте должны определяться на основании следующих критериев:

• значимость объекта недвижимости (социально-значимый объект, стратегический объект для развитии территории, коммерческий объект);

• соответствие объекта архитектурному стилю и градостроительным нормам территориального образования, в котором он расположен.

Доля участия государства в качестве соинвестора в строительном проекте будет зависеть от степени готовности ОНС, текущего состояния объекта недвижимости, величины рыночной стоимости объекта.

Алгоритм оценки эффективности ГЧП в строительстве объектов недвижимости на различных стадиях позволяет выявить ОНС, в которые целесообразно привлекать государство в качестве соинвестора для дальнейшей совместной их достройки [1, с. 15].

Таким образом, результаты рыночной стоимости ОНС, полученные с применением модифицированной методики могут быть использованы в качестве материала при принятии решений по инвестированию и управлению такими объектами, при выявлении вариантов перепроектирования ОНС и их реализации с учетом максимальной социально-экономической эффективности объектов.

Список литературы:

1. Байковская А. В. Определение стоимости объектов незавершенного строительства: Монография. Новосибирск: Изд-во «СИБПРИНТ», 2011. С. 180.
2. Городнова Н. В., Байковская А.В. Методический подход к учету влияния внешних факторов на стоимость объекта незавершенного строительства // Экономический анализ: теория и практика, 2011. № 37 (244). С. 15.