АНАЛИЗ ПРОБЛЕМ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА

Аннотация. Статья посвящена основным проблемам, встречающимися при капитальном ремонте зданий и сооружений. Рассмотрены причины возникновения сложных вопросов с юридической и экономической, а также с практической точек зрения. В результате чего были предложены основные меры, которые помогут избежать подобных ситуаций или сгладить их. Таким образом, сделан анализ сложившейся ситуации в России в сфере капитального ремонта

Ключевые слова. Капитальный ремонт, проблемы, техническое состояние, конструкции, здания, нормы.

Введение

Капитальный ремонт – это комплекс значительных мероприятий по восстановлению и улучшению состояния зданий и сооружений любого типа: школ, больниц, жилых домов, офисов, подземных коммуникаций – всего, что построено человеком. «Капитальный» означает «главный»; если обычный ремонт может быть сугубо косметическим – замена покрытия полов, поклейка обоев и т.п., - то капитальный ремонт подразумевает восстановление, обновление или полную замену практически любых элементов конструкции, вплоть до стен, перекрытий, лестничных маршей. Легко понять, что такая масштабная и сложная акция сопряжена с большим количеством проблем, которым и будет посвящена данная статья.

Материалы и методы

1. Экономические и юридические проблемы

Первоочередным этапом капитального ремонта здания является, собственно, его инициация. Существует график, в соответствии с которым жилищно-эксплуатационная организация производит регулярное освидетельствование здания с целью установить степень износа конструкций; на основании этого осмотра принимается решение о необходимости ремонта. К процессу освидетельствования могут привлекаться дополнительные специализированные организации и службы техническое инвентаризации, что способствует возникновению дополнительных проблем и неточностей, увеличивая время принятия окончательного решения.

В многоквартирных жилых домах сбор средств с жильцов на будущее проведение капремонта осуществляется ежемесячно – взнос на него входит в состав счёта на оплату жилого помещения, коммунальных и прочих услуг. Даже если исключить возможность не проведения осмотра в установленный срок, критической ошибки или значительной задержки в принятии решения, по-прежнему возможна ситуация, при которой необходимость в срочном капитальном ремонте возникнет раньше очередного освидетельствования. В этом случае от самих жильцов может потребоваться стать инициаторами ремонта, что требует проведения собрания собственников, а иногда – по настоянию органов власти – и товарищества собственников жилья, сбор необходимых документов и подписей, обращение к соответствующим инстанциям. Кроме того, к моменту возникновения необходимости ремонта, в фонде жилищно-коммунального хозяйства может не иметься всей необходимой суммы. Это потребует сбора дополнительных средств силами жильцов.

Непосредственно проведение ремонта так же порождает ряд юридических проблем. В качестве распространённого примера: частная строительная фирма, заключив договор с фондом капитального ремонта, не имеет права производить перепланировку помещений, даже если таковая требуется – к примеру, по причине несоответствия текущей планировки современным санитарным нормам. Причина заключается в том, что перепланировка входит в состав модернизации, а она, в данном случае, не является частью капитального ремонта.

Поскольку регулярный капитальный ремонт является важнейшим фактором, препятствующим износу и разрушению постройки, поиск решения вышеперечисленных проблем актуален и необходим. Освидетельствование зданий должно производиться в установленный срок, с проведением всех необходимых замеров, фиксацией всех дефектов и следов износа. Собственники, со своей стороны, должны проявлять инициативу, сообщая в соответствующие инстанции о трещинах в стенах, прогибах перекрытий, выветривании швов кирпичной кладки и других повреждениях, которые возможно обнаружить невооружённым глазом. При любых задержках и не соблюдениях со стороны управляющей компании, должны подаваться жалобы, дабы повысить качество обслуживания. Так же крайне желательно, чтобы в состав ремонта входила и модернизация, дабы у строителей была возможность привести объект в соответствие всем современным санитарным и прочим нормам за один подход.

2. Практические проблемы

Каждой государственной или частной конторе, занимающейся ремонтом зданий, регулярно приходится сталкиваться с проблемами технического характера при капитальном ремонте, особенно если речь идёт о старых и ветхих зданиях. Одной из сторон этого вопроса является усиление либо полная замена перекрытий. Для начала, замена перекрытия требует полной разборки перегородок над и под ним, что впоследствии может потребовать их восстановления в полном соответствии с изначальной схемой, по причинам, указанным в предыдущем разделе. Далее, существуют разные типы перекрытий– деревянные, железобетонные (на основе монолитных плит), перекрытия Клейна (с кирпичным заполнением) [3]. Каждый тип имеет свою специфику и требует уникального подхода.

 Основные проблемы при замене и усилении перекрытий:

- низкая механизация работ; в некоторых случаях подъём балок и других элементов крановым оборудованием невозможен, и процесс осуществляется вручную, с распиливанием и свариванием балок;

- монтаж в условиях ограниченного пространства;

- высокая трудоёмкость работ (пробивка гнёзд, штробление);

- невозможность устранения ошибок, допущенных при реализации;

Существуют и другие специфические проблемы в этой области: к примеру, наличие вентиляционных каналов в стенах может мешать пробивке гнёзд для установки балок, вследствие чего необходима установка ригеля с последующей укладкой уже на него.

Ещё большей проблемой при ремонте являются скатные крыши – их замена либо усиление подразумевает ряд сложных работ: восстановление кирпичной кладки, расчёт соединительных узлов конструкции, гидроизоляция.

Особую сложность при капремонте представляют здания, охраняемые государством как культурное наследие; это особенно актуально для районов и городов дореволюционной постройки. Старинная лепнина, камины, фасады – невозможность затронуть все эти элементы при ремонте порождает ряд проблем: вместо замены того же перекрытия, приходится устраивать дублирующее перекрытие; все типы капитальных работ требуют особой аккуратности, что делает их чрезвычайно сложными. Зачастую в состав капитального ремонта входит частичная или полная реставрация декоративных элементов по типу существующих.

Полностью решить все вышеперечисленные трудности не представляется возможным, но соблюдение норм и правил техники безопасности, использование качественных материалов и современного оборудования, а также поиск новых методик выполнения сложных работ поможет оптимизировать процесс ремонта. Важным фактором в этом вопросе является время: если фирма, производящая ремонт, пытается уложиться в излишне сжатые сроки, это неизбежно приводит к ошибкам; спешка может стать причиной несчастных случаев, обрушений и других подобных происшествий. Поэтому необходимо правильно и заблаговременно рассчитывать время работ.

3. Проблемы персонала

Этот вопрос актуален на всех этапах ремонта – ведь от профессионализма и добросовестной работы людей напрямую зависит итоговый результат. К сожалению, уровень подготовки сотрудников многих строительных фирм неудовлетворителен, не смотря на полученное ими высшее образование. Лица, производящие оценку, часто не замечают или игнорируют дефекты и повреждения конструкций, либо на основе полученных данных, неверно оценивают степень износа здания. Инженеры-проектировщики допускают грубые ошибки при составлении проектов капремонта, используя неактуальные нормы и неправильные расчёты.

Другая, куда более явная проблема – некомпетентные кадры из числа рабочих, осуществляющих ремонт. Стремясь сэкономить на оплате труда, фирмы нанимают так называемых гастарбайтеров - людей без какого-либо строительного образования, зачастую плохо владеющих даже русским языком. Их низкокачественный труд приносит ожидаемые плоды: крошащийся бетонный раствор, криво уложенные балки и прочий брак – приводит к тому, что повторный ремонт потребуется зданию едва ли не сразу после завершения работ.

Очевидно, решающее значение в этом вопросе имеет правильный подбор персонала. Производить осмотр и составлять проекты могут только квалифицированные специалисты, а их работа должна тщательно проверяться. Оплата труда профессиональных строителей, конечно, может обойтись дороже, но подобные затраты необходимы – ведь за любые ошибки и брак при осуществлении ремонта фирма будет привлечена к ответственности. Руководство должно всячески поощрять профессиональный рост своих сотрудников, независимо от занимаемой ими должности, потому что только слаженный квалифицированный труд позволит коллективу достичь поставленной задачи.

Заключение

В настоящее время в России в целом и в Санкт-Петербурге в частности продолжает эксплуатироваться огромное количество старых зданий советской и дореволюционной постройки, состояние которых требует капитального ремонта. Современные тенденции и высокая ответственность заставляют строительные фирмы внимательно подходить к выполнению возложенных обязательств. В то время как некоторые компании в погоне за выгодой продолжают использовать низкооплачиваемый труд гастарбайтеров, более дальновидные помнят поговорку «Скупой платит дважды»; их рабочие – образованные опытные специалисты, чей труд характеризуется добросовестностью и качеством. Подготовленные проекты передаются инженерам на проверку, что позволяет обнаружить и исправить возможные ошибки ещё на стадии проектирования. Происходит регулярное обновление ГОСТов, должностных инструкций и правил техники безопасности с учётом приобретённого опыта, ужесточаются проверки уровня подготовки для сотрудников. Постоянно пополняется материально-инструментальная база: на смену обычным уровням приходят лазерные, проводной инструмент заменяется аккумуляторным, модернизируются страховочные пояса и иные средства защиты. Меняются методы проведения ремонта: разрабатываются новые методические указания и технологии с учётом новых средств. Большое количество юристов работает над совершенствованием бюрократической и правовой сторон вопроса, а отделы по связям с общественностью позволяют подключить к решению многих проблем самих жильцов и трудящихся соответствующих зданий, дабы увеличить срок службы всех строений и коммуникаций в Санкт-Петербурге, повысив простоту, удобство и безопасность их использования.

Список литературы:

1. Андреева Ю.А. «Капитальный ремонт: вопросы управления ЖКХ» [Электронный ресурс]: интервью / 1С-Рарус ЖКХ. URL: http://vgkh.ru/articles/faq_kapremont/ (Дата обращения: 19.04.18)
2. Бочков С.О., Букарев А.А. «Проблемы безопасности при капитальном ремонте многоквартирных домов» [Электронный ресурс]: науч. статья / Межрегиональное общественное движение. URL: http://dpr.ru/pravo/pravo_26_19.htm (Дата обращения: 19.04.18)
3. Строительный портал StrPort «Усиление перекрытий: особенности, технология» [Электронный ресурс]: науч. статья. URL: http://strport.ru/stroitelstvo-domov/usilenie-perekrytii-osobennosti-tekhnologiya (Дата обращения: 19.04.18)
4. Твитнуть Г.С. «Капитальный ремонт старинных зданий» [Электронный ресурс]: науч. статья / Эксперт ремонта. Санкт-Петербург. URL: http://rem-video.ru/articles/house/brick_stone/kapitalniy_remont_starinnih_zdaniy (Дата обращения: 20.04.18)
5. Библиотека научно-технического портала «Технарь» «Техническое обследование жилья» [Электронный ресурс]: науч. статья. URL: http://tehlib.com/ispy-taniya-i-obsledovaniya-zdanij-i-sooruzhenij/tehnicheskoe-obsledovanie-zhilya-serii-1-447/ (Дата обращения: 20.04.18)