ПРОБЛЕМА  ВВЕДЕНИЯ  НАЛОГА  НА  НЕДВИЖИМОСТЬ:  МЕТОДИКА  ОЦЕНКИ  НЕДВИЖИМОГО  ИМУЩЕСТВА

Хон  Светлана  Станиславовна

магистр  2  курса  магистерской  программы  «Финансы  и  кредит»  Дальневосточного  федерального  университета,  РФ,  г.  Владивосток

E-mail: 

PROBLEM  INTRODUCTION  OF  PROPERTY  TAX:  TECHNIQUES  REAL  ESTATE

Khon  Svetlana

master  2^nd  year  master’s  program  «Finance  and  credit»  of  the  Far  Eastern  Federal  University,  Russia,  Vladivostok

АННОТАЦИЯ

К  проблемам  введения  налога  на  недвижимость  относится  необходимость  достоверной  оценки  объекта  недвижимости.  В  России  база  уже  проведенных  аналогичных  сделок  невелика,  причем  в  последние  2—3  года  активность  на  рынке  недвижимости  еще  более  снизилась.  Необходимо  стимулировать  население  к  операциям  с  недвижимостью,  в  том  числе  косвенно  и  за  счет  налога  на  недвижимость,  предоставляя  достоверные  данные  о  стоимости  объекта  для  осведомленности  налогоплательщика  и  путем  предоставления  налоговых  льгот.

ABSTRACT

The  problems  of  the  introduction  of  a  property  tax  is  the  need  for  a  reliable  assessment  of  the  property.  In  Russia,  the  base  has  already  conducted  similar  transactions  is  small,  and  in  the  last  2-3  years,  activity  in  the  real  estate  market  has  further  declined.  It  is  necessary  to  encourage  the  population  to  real  estate,  including  indirectly  through  property  tax,  providing  reliable  data  on  the  value  of  the  property  to  the  taxpayer  and  awareness  by  providing  tax  incentives.

Ключевые  слова:  налог  на  недвижимость;  оценка  недвижимости;  имущественные  налоги;  рынок  недвижимости.

Keywords:  property  taxes;  property  valuation;  property  taxes;  real  estate  market.

В  современных  условиях  большое  значение  имеет  достоверная  оценка  стоимости  тех  или  иных  ресурсов,  будь  то  объем  добытых  полезных  ископаемых  или  стоимость  выполненных  строительных  работ.  А  в  связи  с  развивающимися  уровнями  строительной  и  инвестиционной  деятельностей  умение  правильно  и  точно  рассчитать  стоимость  недвижимости  занимает  особенное  место  среди  перспективных  видов  экономической  деятельности.

Оценка  недвижимости  предполагает,  как  правило,  оценку  строений  на  земельном  участке,  сооружений,  жилых  и  нежилых  помещений.  Но  это  является  не  совсем  корректным,  так  как  в  статье  130  Гражданского  кодекса  к  понятию  «Недвижимость»  относят  участки  земли,  недра  и  все  объекты,  прочно  связанные  с  почвой,  перемещение  которых  невозможно  без  нанесения  им  несоразмерного  ущерба.  К  таким  объектам  относят  здания  и  сооружения,  а  также  объекты  незавершенного  строительства  [2].

В  статье  1  главы  1  Земельного  кодекса  также  закреплено  то,  что  земельный  участок  и  объекты,  прочно  связанные  с  ним,  обладают  тем  единством,  согласно  которому  судьба  земельного  участка  и  его  объектов  одна  и  та  же  [4].  Но  на  практике  в  условиях  российской  экономики  с  точки  зрения  права  недвижимость  расценивается  как  некий  комплекс  объектов,  который  включает  в  себя  2  отдельные  части  —  земельный  участок  и  строения,  которые  находятся  на  данном  участке.  Хотя  по  факту,  это  единый  объект.  И  такая  практика  встречается  только  в  России,  зарубежные  специалисты  в  области  оценки  малознакомы  с  ситуациями,  когда  здание  реализуется  отдельно  от  земельного  участка.

Оценка  объекта  недвижимости  в  целях  налогообложения  также  затруднена  в  связи  с  тем,  что  оценщики,  даже  имея  все  сведения  об  объекте  недвижимости  не  в  состоянии  объективно  его  оценить,  так  как  данные  о  стоимости  предоставляет  государственные  органы,  а  в  частности  бюро  технической  инвентаризации.  Но  предоставляемая  им  стоимость  существенно  отличается  от  рыночной.  Согласно  определению,  рыночная  стоимость  —  это  наиболее  вероятная  цена,  по  которой  объект  оценки  может  быть  отчужден  на  дату  оценки  на  открытом  рынке  в  условиях  конкуренции,  когда  стороны  сделки  действуют  разумно,  а  на  стоимости  объекта  не  отражаются  какие-либо  чрезвычайные  обстоятельства  [1].  Для  определения  наиболее  вероятной  цены  необходимо,  чтобы  операция  по  купле-продаже  объекта  недвижимости  проводилась  многократно,  тогда  данные  будут  более  достоверными.  В  России,  пока  на  данный  момент  нет  такой  высокой  оборачиваемости  на  рынке  недвижимости,  поэтому  погрешность  в  стоимости  объектов  весьма  велика  [3].

Введение  налога  на  недвижимость  предполагает,  что  объекты  недвижимости  будут  оценены  правильно  и  объективно,  поэтому  необходимо  выбрать  методику,  которая  позволяла  бы  достоверно  оценить  реальную  стоимость  объекта. 

Согласно  российскому  законодательству,  объекты  недвижимости  учитываются  согласно  кадастровой  стоимости  объекта,  а  не  инвентаризационной,  как  это  было  ранее.  Сейчас  любой  налогоплательщик  может  узнать  кадастровую  стоимость  своего  имущества,  которая  может  весьма  отличаться  от  реальной  рыночной  цены.  Это  связано  с  тем,  что  при  проведении  кадастровой  оценки  для  определения  стоимости  объекта  используется  метод  массовой  оценки.  Методика  его  проведения  закреплена  приказом  Министерства  экономического  развития  Российской  Федерации  [6].  Этапы  ее  проведения:

Во-первых,  это  заключение  договора  на  проведение  кадастровой  оценки,  который  включает  в  себя  задание  на  оценку.

Во-вторых,  сбор  информации  о  рынке  недвижимости,  анализ  полученной  информации  и  аргументирование  выбора  вида  оценки  стоимости  объекта.

В-третьих,  определение  основных  факторов,  влияющих  на  стоимость  объекта  оценки.

В-четвертых,  группировка  объектов  оценки.

В-пятых,  сбор  информации  на  рынке  недвижимости.

В-шестых,  построение  модели  оценки  и  ее  анализ.

В-седьмых,  определение  кадастровой  стоимости  объекта.

Заключительный  этап  включает  в  себя  составление  отчета  о  проведенной  оценке  объекта.

Таким  образом,  даже  в  методике  подразумевается  необходимость  сбора  и  анализа  достоверной  информации  о  состоянии  объекта  недвижимости  и  наличия  базы  аналогичных  сделок  для  определения  цены.  По  данным  Федеральной  службы  государственной  регистрации,  кадастра  и  картографии,  в  России  в  2014  году  было  проведено  1104219  сделок  с  недвижимостью,  по  договору  дарения  было  оформлено  2403  сделки,  остальные  с  использованием  договора  купли-продажи  [5].  Если  проследить  динамику,  то  количество  сделок  в  2013  году  существенно  уменьшилось  по  сравнению  с  2012  годом,  население  стало  больше  арендовать  недвижимость,  чем  ее  приобретать. 

Таблица  1. 

Динамика  количества  сделок  на  рынке  недвижимости  в  РФ

Как  мы  видим  из  проведенного  анализа  динамики  количества  сделок  с  недвижимостью,  активность  населения  в  операциях  с  недвижимым  имуществом  за  последние  2—3  год  весьма  снизилась  и  в  существующих  условиях  вряд  ли  положение  существенно  изменится.  Налог  на  недвижимость,  ввиду  неизбежного  повышения  суммы  налога,  также  отрицательно  повлияет  на  намерения  людей  покупать  недвижимость  и  иметь  ее  в  собственности.  Поэтому  для  успешного  функционирования  рынка  недвижимости  необходимо  откорректировать  в  первую  очередь  методику  расчета  стоимости  недвижимости.  Тогда  и  налог  на  недвижимость  будет  работать  так,  чтобы  если  не  стимулировать  население  к  операциям  с  недвижимостью,  то  хотя  бы  не  препятствовать  из-за  высоких  сумм  налогов,  подлежащих  к  уплате  за  квартиру  или  дом.  Собираемость  от  данного  налога  от  активности  населения  только  повысится.

По  оценкам  экспертов,  во  Франции  поступления  от  налога  на  недвижимость  составляет  более  50  %  всех  поступлений  в  местные  бюджеты,  а  в  Канаде  —  более  80  %  всех  поступлений  [8]. 

Налог  на  недвижимость  в  РФ  будет  заменять  земельный  налог  и  налог  на  имущество,  поступления  от  данных  налогов  составляют  7,95  %  от  общего  количества  поступаемых  средств  в  федеральный  бюджет,  а  доля  поступлений  в  местный  бюджет  составляет  15,11  %  [7].

То  есть  введение  налога  на  недвижимость  позволяет  многократно  увеличить  бюджет  субъекта  Российской  Федерации,  так  как  это  местный  налог.  Но  это  неоднозначный  факт,  так  как  заинтересованность  людей  иметь  в  собственности  недвижимость  упала,  то  есть  необходимо  стимулировать  население,  используя  как  налоговые  инструменты,  такие  как  налоговые  вычеты  и  льготы,  так  и  достоверным  определением  стоимости  объекта  недвижимости.

Список  литературы:

1. Ванданимаева  О.М.  Дронов  П.В.,  Ивлиева  Н.Н.  Оценочная  деятельность.  Оценка  стоимости  имущества:  учеб.  Пособие,  Мн.:  Маркет  ДС,  2009  —  728  с.
2. Гражданский  Кодекс  Российской  Федерации  от  30.11.1994  г.  №  51-ФЗ  (ред.  от  05.05.2014  г.).
3. Дырина  Е.Н.  Проблемы  налогообложения  недвижимости  в  России//  Молодой  ученый.  —  2013.  —  №  7.  —  С.  155—157.
4. Земельный  кодекс  Российской  Федерации  от  25.10.2001  г.  №  136-ФЗ  (ред.  от  29.12.2014).
5. Мониторинг  рынка  недвижимости  //  портал  услуг  Федеральной  службы  государственной  регистрации,  кадастра  и  картографии  [Электронный  ресурс]  —  Режим  доступа.  —  URL:  ps://portal.rosreestr.ru/wps/portal/!ut/p  /c4/04_SB8K8xLLM9MSSzPy8xBz9CP0os3gTZwNPL8tgY5MwIwM3A88AIwvv4FAPI3cjY_2CbEdFAO5-2_s!/  (дата  обращения  01.02.2015).
6. Приказ  Минэкономразвития  от  22.10.2010  №  508  «Об  утверждении  Федерального  стандарта  оценки  «Определение  кадастровой  стоимости  ФСО  №  4.
7. Поступление  налогов,  сборов  и  иных  обязательных  платежей  в  консолидированный  бюджет  Российской  Федерации  //  Федеральная  служба  государственной  статистики  [Электронный  ресурс].  —  Режим  доступа.  —  URL:  http://www.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_main/rosstat/ru/statistics/finance/#\  Дата  обращения  01.02.2015.
8. Статистика  собираемости  имущественных  налогов  //  History  of  Property  Taxes  in  the  US  //  [Электронный  ресурс]  —  Режим  доступа.  —  URL:  http://eh.net/encyclopedia/article/fisher.property.tax.history.us