СЕРВИТУТ КАК ИНСТИТУТ ВЕЩНОГО ПРАВА: ПРОБЛЕМЫ УСТАНОВЛЕНИЯ СОРАЗМЕРНОЙ ПЛАТЫ

В соответствии со статьей 274 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) устанавливается право пользования чужим земельным участком (сервитут).

Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута) [3].

Исторически сервитут сложился как отношение, при котором вещь (земельный участок) служит не только своему собственнику, но и собственнику соседнего земельного участка, который может его использовать для своих экономических выгод [15, c. 204].

На сегодняшний день, сервитут представляет собой ограниченное вещное право, право на чужую вещь, состоящее в ограниченном пользовании ею.

Социальная сущность сервитута выражается в обеспечении баланса интересов собственника земельного участка и сервитуария, путем удовлетворения соответствующих интересов обеих сторон.

Обременение недвижимости сервитутом, кажется, ведет к противоположному результату. Однако признание социальной важности возможности пользования чужим имуществом позволяет найти средства определенной компенсации, в том числе путем снижения налогового бремени для собственника служащей недвижимости.

Вопрос об обеспечении соразмерной платы за сервитут на сегодняшний день, действительно, актуален. Проблема заключается в том, что  отсутствует единое определение критериев платы за сервитут.  Нормативно-правовое закрепление определения платы за сервитут отсутствует, да и суды, разрешая дела связанные с оценкой стоимости сервитута, руководствуются разными критериями определения права пользования земельным участком.

Отсутствие единого правила определения платы за сервитут является одной из наиболее важных проблем, связанных с установлением сервитута.

В российской судебной практике сложились неоднозначные мнения по данному вопросу. Во многом, суды, принимая решения, основываются на Временных методических рекомендациях (п. 2.1), считая, что соразмерная плата за сервитут является компенсацией убытков, причиненных собственнику участка его установлением [9].

Другие отождествляют арендные платежи и соразмерную плату за сервитут [8].

Некоторые суды считают, что размер платы за сервитут напрямую зависит от расходов собственника на земельный участок, в части обремененной сервитутом [10].

В качестве примера, свидетельствующего об отсутствии единого критерия оплаты за сервитут, обратимся к судебной практике.

В 2012 году суд общей юрисдикции установил частный сервитут в пользу истца (ОАО) относительно части участка, принадлежащего гражданину на праве собственности (данные обезличены).

Необходимость сервитута заключалась в прокладке через служебную землю высоковольтной линии электропередач. После проведения оценочных действий была установлена рыночная стоимость сервитута в размере 63 млн руб. Но суд в своем решении не стал устанавливать плату за сервитут, таким образом, оставив право за ответчиком на обращение в судебные органы с отдельным правом на иск по данному вопросу.

В 2013 году гражданин зарегистрировался в качестве индивидуального предпринимателя. В конце года он обратился в Арбитражный суд субъекта РФ с иском к ОАО об установлении платы за сервитут в размере 53,5 млн руб. Сумма иска была подготовлена экспертом в соответствии с требованиями Временных методических рекомендаций. Она составляла 50 млн руб. реального ущерба, причиненного установлением сервитута и убытков, вызванных прекращением обязательств перед кредитором в связи с установлением сервитута в размере 3,5 млн руб.

Арбитражный суд в первой инстанции иск удовлетворил.

Ответчиком решение было обжаловано в апелляционном суде, в результате размер платы был снижен. Суд принял во внимание результаты повторной экспертизы, которая основывалась на Временных методических рекомендациях, однако новая сумма оплаты за сервитут составила 26 млн руб., реальный ущерб, причиненный ИП установлением сервитута: разница между рыночной стоимостью земельного участка без ограничений прав собственника - 45 млн руб. и с учетом таких ограничений – 19 млн руб.

ИП и ОАО обжаловали решение суда в кассационной инстанции. Окружной суд оставил решение апелляционного суда без изменения.

Так, в 2015 году ответчик – ОАО, обратился с кассационной жалобой в ВС РФ, указывая на невозможность руководствоваться Временными методическими рекомендациями, в связи с тем, что они не прошли регистрацию, предусмотренную Министерством юстиции РФ [1, c. 4].

После чего, ВС РФ 11 июня 2015 года удовлетворил жалобу ОАО, отменил все решения нижестоящих судов (по вопросу размера платы за сервитут), затем отправил дело на новое рассмотрение, указывая:

1. на невозможность применения Временных методических рекомендаций, в связи с тем, что решением ВС РФ от 18.12.2014 № АКПИ14-1093 они признаны недействительными, так как не прошли регистрацию в Министерстве юстиции, а также официальной публикации.

2. На то, что плата за пользование сервитутом является платой за пользование земельным участком, а не компенсацией убытков собственника от снижения стоимости земли в связи с установлением сервитута  (в соответствии с п.5 ст. 274 ГК РФ и п.6 ст. 23 ЗК РФ) [7].

Таким образом, не можем не согласиться с позицией Верховного суда РФ о том, что при новом рассмотрении дела судам необходимо учитывать следующие обстоятельства:

1. Срок, а также площадь установленного сервитута.

2. Характер и интенсивность использования участка сервитуарием.

3. Материальная выгода, которую мог бы получить собственник, в случае отсутствия сервитута (например, по договору аренды)

4. Реальный ущерб, который причинен собственнику установлением сервитута, размер которого должен быть определен новой судебной экспертизой.

Далее, возникает логичный вопрос: а возможно ли установить плату за сервитут на основе средних ставок арендной платы за земельный участок соответствующей площади? На наш взгляд, такой подход представляется логичным, если рассматривать плату за сервитут в качестве соразмерного вознаграждения за использование земельного участка, выплачиваемого его собственнику. При этом необходимо отличать правомочия арендатора от правомочий сервитуария. Так, арендатор приобретает полномочия владения, пользования и ограниченного распоряжения (например, возможность передать третьему лицу с согласия арендодателя). Что касается сервитута, то он включает в себя право ограниченного пользования земельным участком. Поэтому, согласно данному критерию, сумма вознаграждения за сервитут должна быть меньше суммы средней арендной платы за пользование земельным участком аналогичного размера.

Кроме того, при расчете платы за сервитут необходимо обращать внимание и на интенсивность использования земельного участка сервитуарием, что подтвержается позицией ВС РФ по данному делу, а также другой судебной практикой.

Также возникает вопрос о том, необходимо ли учитывать расходы собственника по содержанию части земельного участка, обремененной сервитутом? А, именно, расходы, связанные с созданием условий для реализации сервитутного права (например, уплата земельного налога, ремонт дорожного покрытия, расходы по обеспечению охранно-пропускного режима). На наш взгляд, возможность учета этого фактора маловероятна, потому что в теории сервитутного права отношения между собственником и сервитуарием строятся таким образом, что собственник несет перед сервитуарием исключительно пассивные обязанности, выражающиеся в воздержании от совершения действий, которые препятствуют реализации прав сервитуария. По законодательству РФ не предусмотрено обязанностей собственника совершать каких-либо действий в пользу сервитуария (собственник земельного участка пассивен). Поэтому при определении соразмерной платы за сервитут не должны учитываться расходы, связанные с установлением сервитута.

Какие еще критерии могут использоваться в судебной практике при определении соразмерной платы за сервитут?

В соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в Земельный кодекс РФ была включена новая ст. 39.25. В соответствии с п.2 данной статьи плата по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется в порядке, установленном Правительством РФ (относительно федеральной земли), органом государственной власти субъекта РФ (в отношении земли субъекта РФ), либо органом местного самоуправления (в отношении муниципальной земли) [17]. В соответствии с данной статьей был принят ряд подзаконных актов, регулирующих плату за сервитут в форме взимания определенного процента от кадастровой стоимости земельного участка за каждый год действия сервитута: 0,01 % от кадастровой стоимости земельного участка, находящегося в федеральной собственности [11], а также в собственности Ленинградской области [12]; от 0,1 до 3%, находящиеся в собственности г. Москвы [13]; 1,5 % находящиеся в собственности Московской области [14].

Так, судьи вправе руководствоваться данной методикой установления соразмерной платы за сервитут (учитывая, в собственности какого публично-территориального образования ранее находился земельный участок), в случае невозможности применения иных критериев.

Для выявления особенностей платы за сервитут обратимся к зарубежному опыту регулирования данного вопроса.

Германское Гражданское Уложение (статьи 1018-1027) устанавливает сервитут как средство преодоления монополизма собственника земельного участка, но, в то же время, не допускает установления слишком обременительного сервитута. Кроме того,  согласно ГГУ плата за пользование сервитутом должна быть меньше земельного налога за часть земельного участка, обремененного сервитутом, так как не исключается возможность использования данного земельного  участка самим собственником [5, 281 с.].

В Великобритании же разработан особый способ установления стоимости сервитута линейного объекта. Там, цена сервитута определяется как ставка от 5 до 15 фунтов стерлингов в зависимости от длины линейного объекта, то есть устанавливается конкретная ставка вне зависимости от стоимости земли.

И, как показывает международная практика Англии и Германии, устанавливается фиксированная плата за пользование сервитутом, размер которой меньше земельного налога. Эти факты подтверждают тезис о незначительной стоимости сервитута, однако не позволяют установить строгую зависимость соразмерной платы за сервитут от ценообразующих факторов, в частности от доли пользования сервитуарием служащей вещью.

Если обратиться к Французскому Гражданскому Кодексу (согласно статьям 637; 638 Титула 4), то следует, что Сервитут есть обременение, наложенное на имение в целях использования имения, принадлежащего другому собственнику, и для выгод этого имения [4, с. 637-638.]. Следовательно, согласно данному положению, собственник обремененного участка вправе извлекать из него выгоду. Данное положение свидетельствует о нарушении принципа соразмерности платы за сервитут, поскольку собственник земельного участка, воспользовавшись случаем, может потребовать возмещения убытков, упущенной выгоды, установления платы большего размера, что свидетельствует о его обогащении.

В соответствии со статьей 638 ФГК сервитут не устанавливает никакого преимущества одного имения над другим. Поэтому права собственника недвижимого имущества не могут быть ограничены, кроме как в части установления сервитута.

Кроме того, необходимо обратить внимание на то, как разрешается проблема соразмерности платы за сервитут в США. Для этого в качестве примера возьмем Гражданский кодекс штата Калифорния 1872, который по мнению Дэвида Дадли (член палаты представителей США) наиболее фундаментальный. Он наиболее полно регулирует вопросы, связанные с установлением сервитута, по сравнению с кодексами других штатов [2]. Более того, нормы о сервитуте были заимствованы из ГКК большинством  штатов (Луизиана, Нью-Йорк и др.). В основе формирования ГК  Калифорнии лежит Французский кодекс Наполеона, как наиболее совершенный закон, но в котором не применяется принцип соразмерности платы за сервитут, поэтому и в США данный принцип не нашел применения.

В заключение, обратимся к правовой системе Китайской Народной Республики. Важно отметить, что в последнее время правовая система трансформируется и начинает ориентироваться на европейские правовые традиции. Согласно Закону КНР «О вещных правах» право сервитута возникает на основании договора. В статье 156 регламентируется: Обладатель права сервитута в соответствии с договором может использовать недвижимое имущество иных лиц с целью повышения эффекта от использования собственного недвижимого имуществ [6]. Что касается непосредственно платы за сервитут, то здесь необходимо обратиться к статье 157 данного закона. При установлении права  на сервитут стороны должны заключить договор о предоставлении сервитута в письменной форме, при этом в договоре указываются сведения о сумме и сроках платежа, установленные сторонами. Соразмерность - это соответствие какой-нибудь мере, соответствие чему-нибудь (C.B. Ожегов) [16]. Исходя из этого, согласно субъективному критерию можно говорить о соблюдении принципа соразмерности, так как стороны, заключив договор, достигают соответствия интересов. С другой стороны,  договор может быть заключен с выгодой для одной из сторон, когда для другой стороны соразмерность не является важным условием. Поэтому, в данном случае, следует говорить о частичном соблюдении принципа соразмерности.

Таким образом, данная проблема существует как в РФ, так и в других странах. Она выражается в отсутствии единых правил определения соразмерности платы за сервитут. Требуется строгое установление критериев оценки стоимости сервитута. Необходимо устранение и урегулирование существующих противоречий, а также законодательная регламентация правил оплаты за сервитут. О неурегулированности данного вопроса свидетельствует и судебная практика, которая выражается в принятии разных решений судебными инстанциями. Поэтому необходимо установить в форме закона или подзаконного акта правила определения платы за сервитут, которыми должен руководствоваться суд при принятии решения, чтобы разрешить эту проблему, тем самым защитить интересы собственников земельных участков.

Список литературы:

1. Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2005.  № 8. - С. 4
2. Гражданский кодекс Калифорнии // URL: http://leginfo.legislature.ca.gov/faces/codesTOCSelected.xhtml. (дата обращения: 12.11.2015)
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 13.07.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2015) //  Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301
4. Гражданский кодекс Франции (Кодекс Наполеона). М.: Инфотропик Медиа, 2012. С. 637-638.
5. Гражданское уложение Германии (Deutsches Buergerliches Gesetzbuch mit Einfuehrungsgesetz): ввод. закон к Гражд. уложению; пер. с нем. В. Бергман. – 2-е изд., перераб. и доп. М: Wolters Kluwer Russia, 2006. - 281 с.
6. Закон КНР «О вещных правах» // URL: http://chinalawinfo.ru/civil_law/law_real_right/law_real_right_ p3ch14 (дата обращения: 12.11.2015)
7. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 05.10.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 19.10.2015) // Собрание законодательства РФ. 2001. № 44. Ст. 4147
8. Определение Томского областного суда от 12.08.2014 по делу № 33-2164/2014; постановления АС Волго-Вятского округа от 16.04.2015 по делу № А43-21799/2012; АС Центрального округа от 22.05.2015 № Ф10-1326/2015.
9. Определения ВАС РФ от 06.05.2011 № ВАС-5002/11, от 27.03.2013 № ВАС-3154/13; Московского областного суда от 15.12.2014 по делу № 33-6535/2014; Верховного суда Республики Бурятия от 02.03.2015 по делу № 33-389; Ставропольского краевого суда от 07.04.2015 по делу № 33-1462/15; постановление АС Уральского округа от 19.05.2015 № Ф09-11344/13
10. Постановления Президиума ВАС РФ от 28.02.2012 № 11248/11; АС Дальневосточного округа от 25.02.2015 № Ф03-251/2015.
11. Правила определения размера платы по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности, утвержденных постановлением Правительства РФ от 23.12.2014 № 1461 // Собрание законодательства РФ. 2015. № 1 (часть II). Ст. 256
12. Правила определения размера платы по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков, находящихся в собственности Ленинградской области, утвержденных постановлением правительства Ленинградской области от 06.07.2015 № 255 //  URL: http://www.pravo.gov.ru (дата обращения: 30.11.2015)
13. Правила определения размера платы по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков, находящихся в собственности города Москвы, утвержденных постановлением правительства Москвы от 09.06.2015 № 328-ПП //  Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2015. 18 июня. № 34
14. Правила определения размера платы по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков, находящихся в собственности Московской области, утвержденных постановлением правительства Московской области от 08.06.2015 № 407/21 // Информационный вестник Правительства МО. 2015. 30 июля. № 10
15. Римское частное право: Учебник / Под ред. И.Б. Новицкого и И.С. Перетерского. М.: Юрист, 1994. - С. 204.
16. Толковый словарь русского языка С.И. Ожегова //  URL: http://www.ozhegov.com/words/33764.shtml (дата обращения: 13.11.2015)
17. Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ (ред. от 29.06.2015) «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2014. № 26 (часть I). Ст. 3377.